Emplois d'Action Logement (Ex 1 % logement)
N ° 2009-11 / A jour au 23 juin 2009
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Décrets du 22.6.09 : JO du 23.6.09
Un décret du 22 juin 2009 pris en application de la loi MLLE du 25 mars 2009, et après concertation avec les représentants des organisations syndicales et patronales membres de l’UESL, prévoit la nature, les conditions générales et les règles d’utilisation des emplois du 1% Logement. Les modalités de mise en oeuvre des emplois pourront être déterminées par recommandations de l’UESL. Un second décret également pris après concertation des membres de l’UESL et en application de la loi établit les enveloppes minimales et maximales consacrées à chaque catégorie d’emploi pour les années 2009 à 2011. Pour 2011, Action Logement s’est engagé sur les enveloppes minimales.
Notre analyse juridique se concentre essentiellement sur les emplois du 1% en faveur des personnes physiques (CCH : L.313.3 a), sur ceux qui peuvent concerner les propriétaires bailleurs pour le financement de logements destinés à la location (CCH : L.313.3 b) et sur les aides aux locataires, copropriétaires ou accédants à la propriété en situation de difficultés financières (CCH : L.313.3 c).
Emplois du 1% Logement spécifiquement dédiés aux personnes physiques (CCH : L.313.3.a)
Accession à la propriété
Au titre des aides à des personnes physiques pour leurs projets d’accession à la propriété (résidence principale) trois emplois sont repris avec des modifications :
- le dispositif Pass-Foncier®, qui se décline sous deux formes jusqu’au 31 décembre 2010 : bail à construction et prêt à remboursement différé ;
- le prêt accession qui se décline désormais en prêt «Accession dans le neuf», et en prêt «Accession dans l’ancien sans travaux» ;
- et pour les salariés en situation de mobilité professionnelle, le prêt relais pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.
Pour 2011, l'enveloppe financière minimale consacrée à cet emploi, (hors prêts relais), est de 700 M€.
Prêt Accession dans le neuf (et assimilé) et dans l’ancien avec ou sans travaux (CCH : R.313.19-1 II / CCH : R.313-20-1 II 2° 3° et 4°)
Comme dans le dispositif précédent, des prêts Accession à taux réduit continueront d’être accordés.
Opérations éligibles
- achat d’un logement existant avec ou sans travaux ;
- construction d’un logement ;
- achat d’un logement neuf ;
- achat de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation et transformés ou aménagés en logements(2) ;
- achat d’un terrain (dès lors que la construction intervient dans le délai de quatre ans maximum).
Nota bene : à compter du 1er février 2011, le prêt "Accession avec travaux" est suspendu.
Conditions liées à l’occupation du logement
Comme pour l’essentiel des autres interventions du 1% (cf. § Dispositions communes aux différentes aides du 1% logement), le bénéficiaire du prêt doit destiner le logement à sa résidence principale, c'est-à-dire l’occupation du logement au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure soit par lui-même, soit par son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint. L’occupation à titre de résidence principale doit être effective dans le délai maximum d’un an suivant soit la déclaration d’achèvement des travaux (DAT), soit l’acquisition des logements si celle-ci est postérieure à la DAT. L’occupation à titre de résidence principale doit être respectée pendant toute la durée du prêt. A défaut, le prêt doit faire l’objet d’un remboursement anticipé.
L’occupation du logement peut être différée. Ainsi, lorsque le logement est destiné à être occupé par le bénéficiaire du prêt dès sa mise à la retraite ou dès son retour d'un département ou territoire d'outre-mer ou de l'étranger, le délai d’occupation peut être porté à 6 ans.
De même, l’occupation à titre de résidence principale peut être suspendue lorsque le bénéficiaire du prêt ne peut plus destiner le logement à sa résidence principale.
Dans ce cas, il peut le louer pour une durée maximale de 6 ans. Il informe le CIL/CCI et le cas échéant l’organisme payeur de l’APL.
Conditions liées au logement
Le bénéfice du prêt Accession est soumis à des conditions de performance énergétique qui sont au minimum celles exigées par la réglementation (CCH : L.111.9 pour les bâtiments neufs et L.111.10 pour les bâtiments existants).
Pour mémoire, pour les bâtiments neufs, la réglementation thermique (en France métropolitaine) correspond à la RT 2005 qui édicte des normes techniques de construction à respecter en matière de caractéristiques thermiques et de performance énergétique (CCH : R.111-6, R.111-20, arrêté du 24.5.06).
Pour les bâtiments existants (France métropolitaine), les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques des équipements, installations ou systèmes de régulation thermique (systèmes de chauffage, refroidissement, production d’eau chaude, ventilation, isolation des parois opaques …) nouvellement installés ou remplacés doivent être conformes, depuis le 1er novembre 2007, à des prescriptions fixées par arrêté (CCH : R.131-28 et arrêté du 3.5.07 : JO du 17.5.07).
Dans les DOM (et pour le neuf), une réglementation thermique a été mise en place récemment (décret et arrêtés du 17.4.09 : JO du 19.4.09). Elle concernera les projets de construction qui feront l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er mars 2010.
Caractéristiques financières du prêt
Le montant du prêt ne doit pas excéder 30 % du coût total de l’opération (au sens Prêt à taux zéro) dans la limite d’un montant maximum défini par zone:
- 50.000 € en zone A ;
- 45.000 € en zone B1 ;
- 40.000 € en zone B2 ;
- 30.000 € en zone C.
La durée maximale du prêt n’excède pas 25 ans. Le taux d’intérêt de ces prêts n’excède pas 3 % par an. Pour les opérations de construction de logements ou d’acquisition de logements neufs, l’aide est versée au plus tard, à l’expiration de celui des deux délais suivants dont le terme est le plus éloigné :
- un an après la déclaration d’achèvement des travaux de l’opération considérée ;
- trois mois après la première occupation du logement.
Pour les opérations d’acquisition de logements existants, la partie du 1 % est versée au plus tard trois mois après l’acquisition. Ce délai est porté à 24 mois lorsque l’aide finance également des travaux d’amélioration.
Dans le cadre du PSLA, le locataire qui lève l’option ne mobilise pas de prêt accession spécifique.
Non-cumul avec le dispositif Pass-Foncier®
Le prêt Accession n’est pas cumulable avec le dispositif Pass-Foncier®. Les salariés en situation de mobilité professionnelle ou d’accès à l’emploi peuvent bénéficier d’un prêt relais pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale(cf. § Aides du 1 % liées à la mobilité professionnelle).
Une recommandation UESL du 24 novembre 2010 a défini les modalités des prêts «Accession dans le neuf» ainsi que les prêts «Ancien sans travaux».
Le prêt à remboursement différé Pass-Foncier® / accession dans le neuf individuel et collectif (CCH : R.313-19-1 I ; R.313.20. I 1°a à e)
La loi MLLE (cf. Habitat Actualité n° 108) permet l’allègement de TVA pour les opérations Pass-Foncier® lorsque ce dernier prend la forme d’un prêt à remboursement différé consenti par un CIL/CCI. Les conditions relatives aux bénéficiaires et aux opérations ont été préalablement définies par la loi du 25 mars 2009 (loi MLLE : art.52 / CGI : art.278 I 3 octies) et par le décret fiscal du 20 mai 2009.
Les conditions financières du prêt (montant maximum du prêt, durée du différé et de l’amortissement, taux d’intérêt) ont été précisées par l’arrêté du 20 mai 2009 ; elles sont reprises à l’identique dans le décret et codifiées dans le code de la construction et de l’habitation.
En revanche, le texte aménage le dispositif de sécurisation des opérations Pass-Foncier® (bail à construction et prêt). Le décret prévoit que pendant la durée du différé d’amortissement (égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du prêt à taux zéro et dans la limite d’un maximum de 25 ans), le CIL/CCI offre à l’emprunteur une garantie de relogement sous condition de ressources et une garantie de rachat de son logement, mentionnées dans le contrat de prêt, dans des conditions définies par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’économie et du budget). Ces conditions devraient à priori être légèrement différentes des conditions de la garantie en PSLA (arrêté du 10.8.09 : JO du 12.8.09).
On notera que l’arrêté du 16 mars 1992 est abrogé, de même que l’arrêté relatif aux conditions d’utilisation de la PEEC dans les DOM (arrêté du 6.8.93). Le prêt Pass-Foncier® devient, de ce fait, également applicable dans les DOM et les emplois y sont identiques à ceux existants en métropole. Parallèlement à cette abrogation et afin que les collecteurs soient en mesure d’octroyer des prêts ou des aides à l’ensemble des bénéficiaires des aides du 1 % Logement (et non aux seuls salariés), les clauses types de ces organismes sont modifiées (art.4 du décret).
Dispositif Pass-Foncier® sous forme de bail à construction / accession dans le neuf - individuel exclusivement (CCH : R.313-19- 1 I ; R.313.20. I 2° a à d)
Au terme de l’article 8 de la loi MLLE (CCH : L.313.35), les conventions (dont celle du 20 décembre 2006 passée entre l’Etat et l’UESL relative au portage foncier) prennent fin à compter du 23 juin 2009 (date de publication du décret «Emplois» du 1%). En conséquence, l’aide Pass-Foncier® pour les logements individuels (hors copropriété horizontale) qui consiste en un portage du foncier par l’utilisation du bail à construction est introduite dans les emplois. Cette formule est maintenue jusqu’à fin 2010 pour les logements individuels, mais ces derniers peuvent également bénéficier du Pass-Foncier® sous forme de prêt. Le choix entre ces deux formules revenant à l’accédant.
Par rapport au dispositif antérieur, quelques aménagements sont apportés qui consistent essentiellement à aligner les deux formes de Pass-Foncier® :
- les ressources du bénéficiaire (appréciées sur l’année N-2) doivent être inférieures ou égales aux plafonds de ressources ouvrant droit à un PSLA. La convention de 2006 prévoyait que les ressources devaient être inférieures (convention du 20.12.03 : art.4).
- le montant du Pass-Foncier® est désormais aligné, (en introduisant la distinction des zones B1/B2), sur le montant du prêt Pass-Foncier®. Le montant maximum de l’aide (fonction des zones) est le suivant :
- 50.000 € en zone A ;
- 45.000 € en zone B1 ;
- 40.000 € en zone B2 ;
- 30.000 € en zone C.
- pendant la durée initiale du bail à construction, le CIL/CCI offre à l’emprunteur la même sécurisation que celle existant dans le cadre du prêt Pass-Foncier® et reposant sur un mécanisme de garantie de rachat et de relogement sous conditions de ressources (arrêté du 10.8.09 : JO du 12.8.09).
- quand l’accédant bénéficie d’une prorogation du bail à construction (à l’expiration du bail initial), il doit s’acquitter pendant la durée du bail à construction prorogé d'un acompte sur le prix du terrain versé mensuellement dont le montant est égal à la mensualité qui aurait résulté d’un prêt à remboursement constant à un taux d’intérêt égal au taux de l’emprunt d’Etat majoré d’un point.
Non-cumul avec le prêt Accession (CCH : R.313.20.1II1°)
Les deux emplois Pass-Foncier® (sous forme de bail ou de prêt) ne sont pas cumulables avec le prêt Accession du 1% Logement.
Enfin, la question de la mobilisation du Pass-Foncier® pour les opérations PSLA est à l’étude au sein de l’UESL et du ministère. En tout état de cause, le régime, comme la terminologie, des opérations "fléchées", qui prévoyaient des montants différents pour les baux à construction assortis d'un PSLA et un comité d'agrément ad hoc, disparaissent en même temps que le régime conventionnel.
Entrée en vigueur des aménagements
Les aménagements apportés par le décret du 22 juin 2009 au dispositif concernent les opérations engagées(1) à partir du 24 juin 2009. A compter de cette date, les décisions d’octroi du Pass-Foncier® prévoient que le dispositif de sécurisation sera applicable dans des conditions définies par arrêté. L’UESL communiquera aux CIL/CCI les clauses types spécifiques à insérer dans les offres de prêt, ainsi que la mise à jour des modèles d’actes, dès publication de l’arrêté relatif à la sécurisation.
Nota bene : le dispositif Pass-Foncier concerne les opérations engagées avant le 1er janvier 2011.
Notes
1 - La notion d’opération engagée correspond à la date de signature par l’accédant de la décision délivrée par le CIL/CCI d’octroyer le Pass-Foncier®.
2 - Dans le cadre des aides du 1% Logement, les acquisitions de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation suivie de leur transformation ou aménagement en logement sont assimilées à la construction de logements. De même, les acquisitions de terrains suivies de la construction dans un délai de 4 ans sont assimilées à la construction de logements.